Zur aktuellen Lage in der Baubranche spricht edition:schwaben mit Dominik Lange, Vorstand Peter Wagner Immobilien AG, Gabriele Seidenspinner, Vorstand Haus & Grund und mit Wolfgang Tinzmann, Vorstand Stadtsparkasse Augsburg.
Einblicke in neue Maßstäbe für den Holzbau finden sich in unserem Gespräch mit der Firma Gumpp & Maier. Wie nachhaltige Architektur aussehen kann sieht man bei Manfred Lux.
Die Bauwirtschaft ist in der Krise – in den vergangenen beiden Jahren sind wir bereits mit diesem Faktum in die Expertengespräche eingestiegen. Auch die Konjunkturumfrage der IHK vom Frühjahr 2025 zeigt: 30 Prozent der Unternehmen sprechen von einer schlechten wirtschaftlichen Situation. Wie schätzen Sie die Lage aktuell ein?
Wolfgang Tinzmann, Vorstand Stadtsparkasse Augsburg, gewerblicher und privater Individualkunden- und Spezialvertrieb: Ich sehe das für die Region Bayerisch-Schwaben und für Augsburg nicht so dramatisch. Die Bauunternehmen und mittelständischen Immobilienunternehmen, darunter viele Familienunternehmen, haben über viele Jahre solide gewirtschaftet, sind daher stabil aufgestellt und können mit Krisen umgehen. Im Neubaubereich werden derzeit nur wenige Projekte realisiert. Das liegt daran, dass Grundstückspreise und Baukosten hoch sind.
Zum anderen vergeht nach wie vor viel Zeit, bis eine Planung genehmigungsfähig ist, teilweise sind Projekte mehrere Jahre in der Warteschleife. Und als Bauträger im Wohnungsbau muss man eine gewisse Quote an gefördertem Wohnraum anbieten. Wenn die Fördermitteltöpfe leer sind, rechnen sich viele Projekte nicht mehr. Das Thema Förderung ist deshalb aus meiner Sicht ein wichtiges und relevantes.
Das aktuelle Verhalten in den Unternehmen würde ich eher als ein Sortieren und Priorisieren bezeichnen. Es wird weniger gebaut, dafür austariert und geprüft: Lohnt sich das Projekt? Und wenn ja, unter welchen Bedingungen?
Gabriele Seidenspinner, Vorstand und Geschäftsführung Haus & Grund: Ja, Bauen und Wohnen sind teuer, das Vermieten ist zu bürokratisch und unrentabel. Rund 80 Prozent des Wohnungsbestands liegt in der Hand privater Eigentümer. Das ist politisch auch so gewollt, die soziale Verantwortung auf Einzelpersonen zu verlagern. Aber: Der Wohnungsbau ist nach wie vor durch hohe Vorschriften, Bürokratie und langsame Genehmigungsverfahren gehemmt. Die privaten Bauherren sind zunehmend überfordert von diesen regulatorischen Anforderungen.
Hinzu kommt, dass Kommunen und Bauverwaltungen organisatorisch und personell überlastet sind. Es fehlt an Personal, das Bauanträge bearbeiten kann. Dadurch verzögern sich kleine Projekte für Privatpersonen. Auch die Widersprüche der Politik, Stichwort: Ökologie versus Wohnraum, und Beschlüsse, die gefällt und wieder zurückgenommen werden, verunsichern und frustrieren die Bürger. Viele Akteure haben das Gefühl, dass ständig neue Regeln eingeführt und wieder verworfen werden. Auch wenn in Augsburg die Lage viel stabiler ist – Märkte in Berlin, Hamburg oder Frankfurt sind von der Krise viel stärker betroffen – sind an diesen Stellen Verbesserungen gefragt, um das zentrale Thema der Wohnungsnot besonders mit Blick auf bezahlbaren Wohnraum anzugehen.
Vorschriften an Realitäten anpassen, statt neue Regularien
Das „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ der Bundesregierung hatte einmal 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zum Ziel. 175.000 werden es nach Prognosen des ifo Instituts 2026 nun im schlechtesten Fall. Der Wohnungsbau-Turbo, der bis 2030 gelten soll, setzt auf Effizienz durch Bürokratieentlastung und soll den Wohnungsbau jetzt ankurbeln – auch die Verlängerung der Mietpreisbremse soll helfen.
Seidenspinner: Die Diskussion sollte an viele Punkte anknüpfen. Wenn das Baugenehmigungsverfahren vereinfacht wird, stellt sich die Frage der letztendlichen Haftung und Verantwortung, wenn gesetzliche Vorgaben nicht eingehalten werden. Die derzeit langen Bearbeitungszeit liegen im Übrigen oft nicht an den Bearbeitungszeiten des Bauordnungsamtes, sondern daran, dass Bauherren zahlreiche Vorgaben einhalten und entsprechende Unterlagen und Gutachten einreichen müssen.
Erst wenn diese vollständig vorliegen, kann das Bauamt entscheiden. Man sollte sich eher überlegen, ob man die bestehenden Regeln nicht überdenken und anpassen muss – bevor man sich mit neuen Vorschriften selbst blockiert. Und: Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren, der sogenannte Bau-Turbo, verlagert ja die Verantwortung teilweise vom Staat auf den Bürger, d.h. der Bauherr darf in Eigenverantwortung bauen – solange er sich an alle Vorschriften hält.
Das bedeutet aber nicht automatisch, dass dann rechtlich alles einwandfrei ist. In der Theorie wird das Verfahren beschleunigt, in der Praxis kommt es dann aber nachträglich ggf. zu Streitereien mit Nachbarn, Problemen mit Denkmalschutzauflagen usw. Es benötigt wirklich wieder mehr Planungssicherheit, Rechtssicherheit und langfristige Klarheit. Und zum Thema Mietpreisbremse. Sie ist kein Allheilmittel, im Neubaubereich greift sie beispielsweise gar nicht. Wir sehen auch, dass viele Vermieter ihre Mieten anheben, wenn das Thema wieder politisch kommuniziert wird, die Bremse ist hier dann oft eher ein Treiber.
Wie wirkt sich diese Unsicherheit auf dem Markt auf Immobilien als Anlageform aus?
Dominik Lange, Vorstand Peter Wagner Immobilien AG: Da wird ganz klar geschaut: Was ist das für ein Grundstück? Welche Nutzung ist möglich? Ist das Grundstück überhaupt geeignet, um jetzt oder in naher Zukunft entwickelt zu werden? Es geht viel um Standortqualitäten, die Entwicklung des Quartiers, Mobilität. Und die Frage des richtigen Zeitpunkts: Warte ich lieber noch oder baue ich jetzt gleich? Und natürlich spielt auch das Thema Klimaschutz eine Rolle. Man schaut sich Gebäude der letzten Jahrzehnte an und sieht, dass manche trotz ihres Alters gut dastehen, zum Beispiel Häuser aus den 1960er Jahren, deren Betriebskostenstruktur günstig ist. Nicht alles Neue ist automatisch besser. Wenn ein altes Gebäude gute Strukturen hat, kann es sich auch weiterentwickeln.
Sind Immobilien als Investment noch renditestark? Was hat sich 2025 verändert?
Lange: In Augsburg sind wir in einer wirtschaftlich starken Region unterwegs. Dennoch sind die Zeiten, in denen man mühelos Eigentum erwerben konnte, vorbei. Die großen Preissteigerungen sind aber auch vorüber, es tritt eine Normalisierung ein. Ich sehe das nicht negativ, ein stabiles Zinsniveau ist etwas Gutes. Für private Investoren gilt: Wenn es passt – etwa zu Einkommen und Lebensplanung – dann ist eine Immobilie sicher ein guter Baustein. Dieser benötigt allerdings etwas Stabilität und Planung.
Immobilien bieten diese Sicherheit auch weiterhin, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Unternehmerisch bemerkt man eine gewisse Zurückhaltung. Projekte, die in Planung waren, liegen auf Eis. Es gibt wieder mehr Grundstücke. Wenn ich heute neu baue, dann muss ich mir überlegen, wie ich das möglichst effizient und ressourcenschonend hinbekomme. Es geht ja nicht nur darum, Wohnraum zu schaffen, sondern auch um die Nebenkosten, die langfristig tragbar bleiben müssen. Wir haben Beispiele von Gebäuden aus 1764, bei denen das immer noch funktioniert – trotz des Alters. Und das muss das Ziel sein: etwas bauen, das bleibt, das sich langfristig rechnet und gut genutzt werden kann.
Herr Tinzmann, werden Kredite zögerlicher vergeben?
Tinzmann: Ich kann das aus Sicht der Stadtsparkasse sagen: Wir haben unsere Kreditvergabestandards nicht verändert. Die waren vielleicht schon immer eher konservativ, aber stabil und verlässlich. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass der Kapitaldienst vom Kredithalter nachhaltig getragen werden kann. Unsere Parameter in der gewerblichen Projektentwicklung, wie Eigenkapitaleinsatz, Vorverkaufs- oder Vorvermietungsquoten, sind seit vielen Jahren gleich geblieben. Wir kennen aber Kreditinstitute, die in der Vergangenheit spekulativ vorgegangen sind und sich aktuell aus dem Markt zurückgezogen haben.
Wie gehen Bauträger oder Investoren damit um?
Seidenspinner: Viele Projekte, die früher noch knapp rentabel waren, lohnen sich heute einfach nicht mehr. Wenn zum Beispiel eine Quartiersgarage gebaut werden soll – da kommen dann Auflagen für Fahrradstellplätze, Sozialquoten, ökologische Standards, Barrierefreiheit und so weiter dazu. Alles sinnvolle Dinge für sich genommen, aber in der Summe oft zu viel. Der Bauherr muss dann abwägen: Lohnt sich das überhaupt noch?
In der Praxis ist es so: Der Preis ist das eine, die Regularien das andere. Wir reden oft über Maßnahmen, die in der Theorie gut klingen, aber in der Umsetzung schwierig sind. Gerade in der politischen Mitte gibt es da häufig wenig Klarheit. Da wird lange diskutiert, ob eine Maßnahme Sinn ergibt – und am Ende passiert oft nichts. Das sehen wir gerade im gewerblichen Bereich, etwa bei großen Projektentwicklungen oder beim Thema Büroflächen. Ich glaube, wir befinden uns aktuell in einem Transformationsprozess. Neubau und energetisch top aufgestellte Bürogebäude sind toll. Was aber, wenn die Mitarbeiter aufgrund der Lage außerhalb der Innenstadt nicht mitgehen? Wir sind eine gestresste Gesellschaft. Jeder ist froh, wenn er nach der Arbeit auf dem Nachhauseweg noch das Essen besorgen kann und in der Mittagspause kurz rauskommt.
Mehr Machbarkeit, weniger Diskussionen.
Lange: Meiner Meinung nach ist, insbesondere aufgrund immer kürzeren Mietvertragslaufzeiten, dies ein essenzieller Ansatz: Wie kann ich nach z.B. fünf Jahren die Immobilie relativ schnell und flexibel wieder umgestalten und an neue Bedürfnisse anpassen?
Wie sieht es mit der Büroflächennutzung in der Region aus – Stichwort Homeoffice?
Tinzmann: Ja, da gibt es unterschiedliche Ansichten. Manche sagen, Homeoffice spielt keine so große Rolle mehr, andere meinen, es wird bleiben. Ich sehe bei unseren überwiegend mittelständisch geprägten Kunden aktuell eher eine Entwicklung zurück ins Büro. Dies ist aber auch stark von der geografischen Lage des jeweiligen Unternehmens abhängig. Ansonsten wird in wirtschaftlich schwierigen Zeiten auch weniger in Büroflächen investiert.
Lange: Das Homeoffice hat viel verändert, das merkt man deutlich. Viele Unternehmen reduzieren ihre Flächen, teilweise drastisch. Einige überlegen sogar, ihre Büroflächen zu verkaufen oder zu vermieten, um flexibel zu bleiben. Das trifft besonders die Innenstadtlagen. Und gleichzeitig gibt es Investoren, die sagen: Ich investiere, baue um, mache was Neues draus. Aber das dauert eben – bis es wirtschaftlich und städtebaulich passt. Man merkt ganz klar, dass große Flächen im Moment schwieriger zu vermieten sind. Es ist tatsächlich so, dass Nutzer eher kleinere Einheiten suchen. 500 oder 600 Quadratmeter funktionieren oft besser als mehrere tausend. Die Unternehmen sind vorsichtiger geworden.
Bedeutet das, dass sich das Thema Büro grundsätzlich verändert?
Lange: Ja, das sieht man deutlich. Früher wurde oft groß gedacht, mit vielen kleinen Büroeinheiten, vielen Arbeitsplätzen, wenig Flexibilität. Jetzt sehen wir: Die Unternehmen überlegen sich genau, wie viel Fläche sie wirklich brauchen. Sie denken stärker an hybride Modelle, an geteilte Arbeitsplätze, an Rückzugsräume und an eine hohe Flexibilität der Flächen.
Ist das dann eine Chance für kleinere Objekte oder Bestandsgebäude?
Lange: Ja, auf jeden Fall. Wenn ein Gebäude modular ist, also gut teilbar und flexibel nutzbar, dann hat es heute größere Chancen. Gerade auch, wenn es zentral liegt oder gut angebunden ist. Es gibt auch viele ältere Gebäude, die gut umgebaut werden können – mit vergleichsweise wenig Aufwand.
Wird in Zukunft noch in neue Büroflächen investiert werden?
Tinzmann: Moderne Büroflächen werden auch weiterhin sowohl aus Gründen der Nachhaltigkeit, als auch unter dem Gesichtspunkt der Arbeitgeberattraktivität nachgefragt sein. Aktuell sind der Region mehrere größere Büroimmobilien fertig gestellt worden. Es ist völlig normal, dass es etwas dauert bis diese am Markt platziert sind.
Was passiert mit älteren Bürogebäuden, die nicht mehr gefragt sind?
Lange: Manche stehen leer. Es gibt viele Gebäude, bei denen man überlegen muss, ob sich der Aufwand lohnt. Bei anderen wird versucht, sie umzunutzen – zu Wohnungen, zu Bildungseinrichtungen, zu sozialen Zwecken. Aber das geht nicht immer. Die Struktur muss passen, die Umgebung auch. Man kann nicht jedes Büro in ein Wohnhaus verwandeln. Es bringt nichts, auf Biegen und Brechen eine Wohnnutzung in ein Gewerbe zu pressen, wenn das Umfeld das nicht mitträgt. Die Menschen haben außerdem das Bedürfnis nach Ruhe. Die wollen keinen Straßenverkehr vor dem Schlafzimmerfenster.
Wie passt das zusammen mit dem Wunsch nach urbanem Wohnen?
Seidenspinner: Das ist der Spagat. Einerseits wollen die Leute zentral wohnen, mit guter Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und Nachtleben, andererseits möchten Sie auch Ruhe und möglichst wenig Belastung.
Klimaschutz, ressourcenschonendes Bauen, Nachhaltigkeit – kann man diese zukunftswichtigen Punkte jetzt in der Krise überhaupt zum Thema machen? Spielen diese Aspekte 2025 eine Rolle?
Lange: Eine große. Die moderne, nachhaltige Immobilie ist die richtige. Unternehmen suchen heute Flächen in modernen, nachhaltigen Gebäuden – nicht nur wegen der Nachhaltigkeit selbst, sondern auch weil es für die Arbeitgeberattraktivität wichtig ist. Es wird viel darüber diskutiert, wie zentral Arbeitsplätze liegen müssen.
Seidenspinner: Richtig. Die Arbeitnehmer wollen nicht zwei Stunden unterwegs sein, um etwas zu essen zu bekommen. Es fehlt oft an Nahversorgungsangeboten. Es gibt Städte, da hat sich das verbessert, aber es ist noch viel zu tun. Manche der leerstehenden Büros könnten da auch umgenutzt werden – aber auch das muss sich entwickeln. Und die Wohnungen, die heute gebaut werden, sind für viele schlicht zu teuer. Langfristig sollte die Frage der Bauunternehmen sein: Für wen bauen wir? Wie will die nächste Generation wohnen? Und hier sind wir dann bei den Themen Klimaschutz, Ressourcenschonung und weniger Fläche. Die große Frage ist: Wie wollen wir unsere Städte unter all diesen Aspekten weiterentwickeln – und zwar sinnvoll?
Was würden Sie sich wünschen für die Entwicklung der Städte?
Seidenspinner: Mehr Offenheit. Mehr Dialog. Und den Willen, gemeinsam an guten Lösungen zu arbeiten – auch wenn sie nicht immer perfekt sind. Wir stehen vor großen Herausforde- rungen: demografisch, klimapolitisch, wirtschaftlich. Da hilft es nicht, alte Schablonen anzulegen. Und wenn ich als Privatunternehmer im Immobiliensektor die Rahmenbedingungen nicht ändern kann, kann ich meinen Umgang damit ändern, mich professionalisieren, personell anders aufstellen.
Tinzmann: Das Infrastrukturprogramm ist ggf. ein erster Schritt, um die Stimmung zu drehen. Aber es sind weitere Bausteine möglich. Das Thema Verlässlichkeit steht an erster Stelle und Förderungen können da eine wichtige Rolle einnehmen.
Lange: Langfristiges Denken und Planen werden immer wichtiger – so dass die heute erstellten Immobilien auch für die nächsten Generationen noch eine gute Nutzbarkeit aufweisen.
Eva Hampl (Text) und Daniel Biskup (Fotos)